Anziani e prestito ipotecario sulla casa, alternativa alla nuda proprietà

Pubblicata ieri in Gazzetta Ufficiale la riforma del prestito ipotecario sulla casa destinato a chi ha più di 60 anni di età. La legge n.44/2015 che regola la materia entrerà in vigore il prossimo 6 maggio e costituirà una valida alternativa alla vendita della “nuda proprietà”, che aveva registrato – in questi anni di crisi – polemiche e persino molti ricorsi in tribunale.
Il meccanismo del prestito ipotecario esclude dunque le transazioni tra persone fisiche e rapporti tra società immobiliari e anziani. Può essere erogato dalle banche – che si stanno attrezzando in proposito – o da altri intermediari finanziari e si baserà sul calcolo del reale valore dell’immobile ipotecato. Poi, a seconda dell’età dell’anziano titolare, c’è il calcolo della somma erogata in base a tabelle coefficienti stabilite.
Si tratta in pratica di un mutuo alla rovescio, con il vantaggio che può essere estinto in qualsiasi momento dal titolare o dai suoi eredi, i quali possono rientrare in possesso dell’immobile estinguendo il prestito al prezzo pattuito all’origine del contratto. Un’ulteriore facilitazione è che l’estinzione del prestito ipotecario può essere fatta senza fretta, in un’unica soluzione ed entro un anno dalla vendita dell’immobile sul mercato o dalla concessione su questo di un eventuale usufrutto.
Anche sul fronte dei doveri del proprietario, che rimane l’anziano contraente, c’è qualche differenza rispetto alla vendita in nuda proprietà. Sono infatti a suo carico le tassazioni sulla casa e le eventuali spese di ristrutturazione straordinaria.
Il prestito ipotecario sulla casa favorisce l’anziano, che rimane proprietario dell’immobile, ma favorisce anche gli eredi, poiché pattuendo un prezzo di mercato della casa, al momento della vendita potranno incassare l’eventuale differenza in più ma non dovranno pagare niente alla banca qualora l’immobile dovesse essere venduto a un prezzo inferiore al prestito erogato.
Questi prestiti, tuttavia, sono limitati solo agli immobili a destinazione residenziale, classificati come tali sotto il profilo catastale, e può essere iscritta solo un’ipoteca di primo grado. L’ipoteca, inoltre può essere estinta in qualsiasi momento sia dal proprietario in vita dell’immobile, sia dagli eredi alla sua morte, in modo tale da mantenere la proprietà dell’immobile.
Unico neo è, per ora, la cautela delle banche a concedere il prestito. Un problema che dovrebbe risolversi in poco tempo con l’elaborazione delle performance di mercato, vista la platea potenziale degli utenti interessati davvero molto ampia.